宜蘭因氣候潮濕，老屋翻新與本島其他城市相比多了幾項「看不見的成本」。許多屋主收到報價單時會被嚇到，不是因為設計師亂報，而是公設與隱蔽工程沒提前說明清楚。這篇把實坪計價邏輯一次拆解。
為什麼宜蘭老屋翻新建議用「實坪」報價
以 30 坪電梯大樓為例，公設比若占 33%，實際室內可施作坪數只剩約 20 坪。如果報價單寫「總價 280 萬」、屋主自然會用 280 ÷ 30 = 9.3 萬/坪 來判斷貴或便宜，但真正的施工面其實是 280 ÷ 20 = 14 萬/坪。
實坪計價的好處：
- 預算 100% 投入您實際生活的空間，公設的虛坪不被當作分母
- 各項報價可以對應到具體區塊（玄關 / 客餐廳 / 主臥 / 衛浴），驗收時逐項核對
- 後續若局部追加，加項依然以實坪換算，不會因為合約模糊產生爭議
20-30 年屋齡老屋的「基礎工程」占比
基礎工程是指拆除、水電全換、防水、泥作修補這四大項，是 30 年以上老屋必動的根。預算建議：
- 拆除工程：每坪 6,000 ~ 10,000 元（含廢棄物清運）
- 水電重新配管：每坪 12,000 ~ 18,000 元（含明管轉暗管）
- 防水工程：每坪 4,000 ~ 8,000 元（衛浴 + 廚房 + 陽台）
- 泥作修補：每坪 6,000 ~ 10,000 元
合計約每坪 8 ~ 12 萬，這是住宅安全的底線，不應該砍。許多裝修糾紛起源就是屋主想壓基礎工程預算，導致住進去後牆面起泡、衛浴漏水、插座不夠用。
隱蔽工程的「準備金」邏輯
老屋拆除後常有意外：管線銹蝕、柱樑裂縫、白蟻、地坪不平。建議在報價單之外，自行保留總工程款的 8 ~ 15% 作為隱蔽工程準備金。這筆錢設計師不會主動列在報價，但業界經驗值大約如此。
三個最常見的預算誤區
- 拿新成屋預算去想老屋：新成屋每坪 6 ~ 8 萬可以做得很體面，但老屋光基礎工程就吃掉這個預算，裝飾與軟裝完全沒空間。
- 沒留動線變更費：拆牆、改門位、廚房改格局，每改一處約 1.5 ~ 3 萬。動工後才提改格局，成本翻倍。
- 忘記算傢俱與軟裝：設計合約通常不含活動傢俱、窗簾、燈具、藝術品。一間住宅這部份至少 30 ~ 80 萬。
給屋主的建議流程
- 初次諮詢時提供現場照片與屋齡，讓設計師快速判斷基礎工程比例
- 明確說出可接受的工期上限（宜蘭老屋連基礎工程約 5-8 個月，趕工會犧牲防水乾燥期）
- 保留 10-15% 預算彈性，不要全部押在裝飾性項目
預算規劃透明，後續才能把資源花在真正提升生活品質的地方。如果您正準備宜蘭老屋翻新，歡迎與我們聊聊您的案場條件，我們會在初次諮詢就把預算結構攤開來。